近来，从我们地铁商业的第一块“自主经营”的试验田“广州地铁新生活家居广场”不断传出令人振奋的好消息——远超市场惯例实现经营面积全部出租，创新“合作经营”项目隆重开业，经营效益创8年经营史的最高,在《羊城晚报》举办的“最具价值地铁物业”市民评选活动中，荣获“最具价值地铁商圈家居商场”大奖……，在这里正践行着市场经营的实战篇，演绎着地铁资源“创新思维，超越自我”的恢弘长卷的重彩一幕。

机制转换篇：曾几何时，因为芳村商业街较差的经营环境和几度失败的大包租经营，被纳入“顽疾”的行列，是放弃？是等待？还是积极的面对和探索，在总公司的大力支持下，资源人做出了 “逆水行舟，不进则退，首开地铁商业自主经营的先河，闯出一条自我发展之路！”的响亮回答。

2005年底，总公司针对地铁商业自我经营的市场特点，特批成立了“广州地铁商业发展公司”，搭建了应对市场经营灵活的经营机制平台，为自主经营的发展提供了强有力的支持和保障。近一年来在激烈的市场竞争大潮中，“地铁新生活家居广场”经受了重重考验，得益于灵活的市场化运,通过完善机制、突出经营、强化管理，经营环境不断改善，经营管理能力不断提升，市场竞争力不断增强，员工思想观念、市场意识和专业技能都发生了根本性的转变，创建了广州地铁商贸自主经营的品牌，在地铁商贸自主创新，自我发展的道路上迈出了坚实的一步。

    形象篇：当我们走进地铁芳村站站厅，即刻就会被 “广州地铁新生活家居广场”一排明亮的标识所吸引；步入其中,沿着宛如地铁“轨道”的照明灯徐徐前行，广告展示区内一幅幅时尚家具广告间隔、排布成一节节“车厢”，明亮的“车身”黄、红色相间，随之一组组、一件件时尚、风格各异的名品家具在宽阔、明亮的展厅里依次展现……，商场内独具地铁风格的装修和氛围，使前来购物的顾客仿佛置身于地铁之中，在充分领略地铁风情的同时享受时尚家居文化的高雅和实惠。

改造篇：05年2月,在总公司的全力支持下，度身订造，合理规划、精心布局，打响了场地改造的第一仗。时逢雨季和春节期间，时间紧、任务重，装修工作受到了影响，工作人员看在眼里，急在心上，为配合、督促施工方完成进度，及时解决工程中出现的问题，他们不分昼夜，不分节假日地守在工地上；终于，具有高质量硬件装备的专业家具市场经营平台初具规模：场内中央广播系统适时播放优美的音乐；室内外及通道大型喷画、灯箱广告分外耀眼夺目；特设的展示区、推广区彰显时尚、高雅；休闲配套服务设施一应俱全；精心打造了高标准并与地铁相互协调、辉映的优美的商业环境。

招商篇：在自主经营的鲜明旗帜下，想方设法使芳村商业街起死回生，闯出一条自我发展之路是商业公司必须完成的首要目标。年初，在日益激烈的市场竞争中稳定我们的经营和淡季中进一步拓展招商，是我们面对的严峻挑战。为此，在借助部分市场专业力量招商的同时，我们的足迹也遍布了广州市各家具专业市场，更踏遍了东莞、深圳、佛山等珠三角各大家具生产、销售集散地。“功夫不负有心人”，在引进了台湾奇匠、圣米高、索非亚等家居经销商之后，又招来海马、华美等知名品牌，突破了招商的第一道难关，取得了出租80％以上在行业内尚属不俗的招商业绩。

创新合作篇：如何稳定全场局面，保证经营收益，将不被市场看好的较长时间空置（退出）的区域盘活是解决问题的关键。经过多次详细的市场调查，我们突破原有定式思维，大胆创新和制定 “合作经营”的经营战略，以我们与客户联手经营，销售提成，风险共担的形式，即达到打开空置局面、稳定全场经营信心的目的，同时通过深度探索自营模式，对于提升专业经营、管理水平，为今后更强更大的发展做出可贵的实践和经验的积累都具有非常重要的意义。经过有的放矢，积极寻找目标客户，我们与“玉庭、生活物语” 等家居业知名品牌签署合作协议，在场内起到了立竿见影的作用，增强了商家的进场和经营信心，其他客户踊跃进场。目前，商业街的场地出租和经营面积已达到100％，创商业街8年经营史的最高，租金回款率达为99％以上，使我们的商业资源充分利用，同时抗风险能力大大增强，经营能力大幅提高。

经营篇：半年来商业街逐步构建灵活的市场经营机制，使自主经营项目的经营和管理发生了实实在在的巨大变化。在这个经营平台上，经营决策重心下移的策略，使我们第一时间听到市场的呼声，能够准确把握市场脉搏，即时应对瞬息万变的市场变化，为经营和发展做出正确决策，有效掌控经营方向，很大程度上决定了我们市场经营的成败，“合作经营”策略的制定和实施就是最好的例证；同时针对自我经营直接面对众多客户、合同量大、谈判条件多变的特点，上自总公司领导，下至各个职能部门都给予了政策上、实际操作中的大力支持，根据不同情况、不同程度地开启了特事特办、急事快办的绿色通道，“短、平、快”地解决了经营过程中急需解决的问题；在用人制度上，培养和引进了相应高素质专业人才，鼓励员工充分发挥个人潜能，能者上庸者下，大大激发了员工的工作积极性和为企业创造更大价值进取心。实践证明，有灵活的经营机制的保驾护航，地铁商业物业突破传统经营模式的有效探索和实践，在经营效益上、抗风险能力上、市场经营管理能力上都有显著的提高，有效提高了市场竞争力，充分显示出自主经营的巨大的优势。        

管理篇：针对家居市场的经营和管理特点，现场经营管理围绕几个方面重点展开:

一是注重市场调研：一方面积极走向市场，了解同行业的新动向、新变化，及时掌握专业市场的风向标；另一方面密切关注场内的经营状况，掌握客户信息和动态，及时调整经营和管理对策，把握经营态势和大方向。

二是强化规范管理：逐步制定并建立一整套包括招商、合同、装修、日常管理、设备维护、消防、治安、卫生等各项工作流程和工作制度，使员工责任明确，有章可循，目标一致，从而提高执行力，保障商场的规范和正常运做。

三是提供良好服务：自主经营意味着作为终端卖场是与消费者、客户亲密接触的前沿阵地，而站在最前列的我们的管理团队和人员在面对错综繁杂的经营和管理工作中，经受了经营观念的转变、服务意识的强化、危机事件的处理等的多重考验和锻炼，专业和自身素质有较大的提高，为客户提供了有效和良好的服务，使地铁的服务延伸，赢得了客户和同行的认同。同时依靠行业服务的经营积淀，一支即懂管理，又善经营的专业队伍在大家一点一滴的努力之中，正伴随地铁的商贸事业的发展而成长。

四是积极做好品牌行销：在产品同质化日益严重的现代商业社会，竞争最终是品牌的竞争。而地铁是我们独居的强大品牌优势，通过运用多种广告资源，如报纸和地铁灯箱、地铁、广播、期刊、网络等，宣传和推广品牌形象，增强物业的宣传力度，扩大了影响范围，吸引许多顾客慕名而来，使“地铁家私居广场”在业界得到了可贵的认同，地铁商业品牌以诚信可靠、便利服务的良好的商业形象而深入广大消费者心中。

五是有效调控，开源节流：在积极开拓经营的同时，我们特别注意有针对性及时调整人员配置，增强机构合理性；同时根据地下物业经营成本高的普遍规律，严格控制管理成本，设备设施、用水用电尽可能节能降耗，有效降低了市场培育期的成本压力。

六是培养重点客户，不断提升重点客户群的忠诚度，通过积极服务和人性化沟通，培育了一批愿意与我们风雨同舟共同成长的品派牌客户，给整场的经营带来强力的支撑。许多到期的客户还继续签约，希望共同努力打造地铁专业市场，并且达到经营效益最大化的双赢目标。

发展篇：芳村商业街“广州地铁新生活家居广场”的自我经营实践，取得了良好的经济效益和积累了丰富的市场经营经验，进一步印证了资源总部梁向东总经理总结的一段话：“观念决定方向，思路决定出路，胸怀决定规模，细节决定成败” 。为今后进一步做强做大地铁商业市场，并走向社会求发展的长期发展目标奠定了坚实的基础。

我们清醒的认识到，目前商贸自营项目的经营，从效益、规模、品牌、影响等方方面面还都很弱小，距离总公司和商业公司的长期发展目标和市场的要求还相差甚远。因此我们要在踏踏实实做好项目经营和管理的基础上，始终保持积极进取的精神，充分利用公司化运作这个平台，不断创新经营思路和业绩，把握自身优势，扩大经营规模，让我们在激烈的市场竞争中赢得市场并得以不断发展壮大成为不争的事实，为广州地铁事业的持续发展而做出不断的努力。